혹시 '지식산업센터'라는 말 들어보셨나요? 몇 년 전만 해도 '아파트 대신 이거 사야 한다'며 투자자들이 줄을 섰던 그 부동산인데요. 요즘 이 지식산업센터가 경매 시장의 단골손님이 됐다는 사실, 알고 계셨나요?
저는 최근 통계를 보고 솔직히 좀 놀랐거든요. 한때 완판 행진을 이어가던 상품이 이렇게까지 무너질 줄은 몰랐어요.
거래량 반토막, 숫자가 말해주는 현실
최근 발표된 자료를 보면 올해 1분기 전국 지식산업센터 거래량이 2년 전 대비 절반 수준으로 줄었다고 해요. 단순히 '거래가 좀 뜸하네' 정도가 아니라 시장 자체가 얼어붙은 거죠.
거래가 안 된다는 건 팔고 싶어도 못 판다는 뜻이거든요. 그럼 대출 이자를 못 버틴 물건들은 어디로 갈까요? 네, 맞습니다. 경매로 넘어가는 거예요.
실제로 법원 경매 사이트를 들여다보면 지식산업센터 물건이 눈에 띄게 늘었더라고요. 한 번 유찰되고, 두 번 유찰되고... 감정가의 50~60%까지 떨어진 물건도 심심치 않게 보입니다.
분양가보다 싸게 사도 손해라는 말이 나올 정도로, 지금 지식산업센터 경매 시장은 철저한 매수자 우위 시장입니다.
왜 이렇게 됐을까? 저금리 시대의 그림자
사실 이 사태의 씨앗은 2020~2021년에 뿌려졌어요. 당시 아파트는 각종 규제로 묶여 있었는데, 지식산업센터는 전매 제한도 없고 대출도 분양가의 70~80%까지 가능했거든요.
그러니 갈 곳 잃은 투자금이 몰릴 수밖에요. '묻지마 청약'이라는 말이 나올 정도로 경쟁이 치열했던 게 기억나네요.
문제는 금리가 오르면서 시작됐어요. 대출을 잔뜩 끼고 산 물건인데 이자 부담은 두 배가 되고, 입주할 기업은 없어서 공실이 장기화되니 버틸 재간이 없는 거죠.
저는 이 부분이 참 안타깝더라고요. 임대 수익으로 이자를 갚으려던 계획이 공실 앞에서 완전히 무너진 분들이 많거든요.
반값 낙찰, 기회일까 함정일까
이쯤 되면 '그럼 지금 경매로 싸게 사면 되는 거 아냐?'라고 생각하실 수 있어요. 실제로 요즘 경매 학원이나 유튜브에서 지식산업센터를 기회라고 말하는 분들도 있고요.
그런데 솔직히 저는 신중해야 한다고 봐요. 싸게 사는 것과 돈이 되는 건 전혀 다른 문제거든요.
경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 출구 전략입니다. 싸게 샀어도 임차인을 못 구하면 그날부터 관리비와 이자는 내 몫이 됩니다.
특히 지식산업센터는 입주 가능 업종이 제한되어 있어요. 아무 회사나 들어올 수 있는 게 아니라서, 공급이 쏟아진 지역에서는 임차인 구하기가 하늘의 별 따기입니다.
그래서 입찰 전에 해당 건물의 실제 공실률, 주변 임대 시세, 관리비 수준을 발품 팔아 확인하는 게 필수예요. 감정가만 믿고 들어갔다가는 큰일 납니다.
앞으로 시장은 어떻게 흘러갈까
전문가들 사이에서도 의견이 갈리는데요. 공급 과잉이 해소되려면 최소 2~3년은 걸린다는 시각이 우세한 것 같아요. 지금도 입주를 앞둔 신규 물량이 남아 있거든요.
다만 위기 속에 기회가 있다는 말처럼, 서울 핵심 입지의 우량 물건은 이런 시기에 오히려 선별 매수의 대상이 되기도 해요. 결국 '어디에 있는 물건이냐'가 모든 걸 가른다고 봐야겠죠.
한때 너도나도 뛰어들었던 시장이 이렇게 차갑게 식는 걸 보면, 투자에서 분위기에 휩쓸리는 게 얼마나 위험한지 다시 한번 느끼게 되네요. 혹시 지식산업센터 경매를 고민 중이시라면, 낙찰가의 유혹보다 임대 수요라는 본질을 먼저 들여다보시길 바랍니다.